Ипотека подразумевает ряд ограничений из-за того, что объект находится в залоге у кредитора. Нельзя без разрешения банка продавать недвижимость, дарить, менять и даже делать перепланировку. И людей сегодня интересует вопрос, касающийся аренды. Можно ли при наличии ипотечного кредита на жилье в Украине сдавать залоговую квартиру?
Закон разрешает сдавать ипотечные квартиры
Закон ясно говорит, что купленная в кредит недвижимость является собственностью заемщика. Выходит, что и распоряжаться имуществом он может по своему усмотрению. Т. е. заемщик имеет право использовать жилье по назначению или получать финансовую выгоду от него.
Однако закон установил определенное ограничение, по которому заемщик может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но без нарушения интересов кредитора, так как банк является еще одним лицом сделки, охраняемый государством. Грубо говоря, прямого запрета на аренду нет, но ее нужно согласовать с банком.
Еще следует изучить договор кредитования, потому что ответы на вопросы об аренде могут быть в нем. Всего бывает 3 ситуации:
- В договоре нет ограничений на сдачу жилья в аренду. Тут все вопросы отпадают, но такие ситуация очень редки.
- В договоре есть прямой запрет на сдачу в аренду. Нарушение этого пункта может привести к негативным последствиям. Данный пункт также редко присутствует в кредитном соглашении.
- Аренда разрешается после письменного согласия кредитора. Это самый распространенный случай.
Банк не дает разрешение – что делать
Вам кажется, что кредитор не узнает о том, что жилье сдается? Ведь выявить это сложно, поэтому даже полный запрет со стороны банка не останавливает арендодателей. Хотя риски все же есть, и далеко не всем хочется портить отношения с банком.
Например,
Есть риск получить крупный штраф за нарушение условий договора. Часто пугают, что банк даже может расторгнуть договор и продать предмет залога. Однако это возможно в самом крайнем случае, ведь закон не запрещает пользоваться имуществом по своему усмотрению. Поэтому банку будет довольно сложно доказать свою позицию.
Сдача жилья в аренду – систематическое получение дохода. Соответственно, арендодателю следует оформить ФЛП, встать на учет в налоговой службе и пенсионном фонде, заключать договора со съемщиками. Если этого всего нет, то банку будет очень сложно доказать коммерческий характер использования ипотечной квартиры.
Если заемщику жизненно необходимо сдать жилье в аренду, он может сделать это без договора аренды. Подводные камни есть. Во-первых, это не совсем законно. Во-вторых, без договора сложно доказать порчу имущества со стороны съемщиков. Если с квартирой что-то случится, то, скорее всего, тратиться на восстановление придется именно собственнику.
Также имеется вариант решения проблемы через суд. Тут собственник подает ходатайство о пересмотре условий кредитного соглашения. Основная причина – невозможность выполнения долговых обязательств перед банком без дополнительного дохода от аренды.
Зачем люди сдают квартиры в аренду
В большинстве случаев это делается для уменьшения расходов. Часто люди, имея жилье, покупают недвижимость в ипотеку для детей и внуков. Дети растут, квартира сдается. В итоге заемщики максимально сокращают свои затраты на погашение процентов.
Обычно ежемесячные платежи всегда выше, чем арендная ставка на аналогичное жилье. К примеру, заемщик берет в ипотеку 1 000 000 гривен на 15 лет под 9%. В таком случае при аннуитетной схеме погашения ежемесячный платеж составит 10 тысяч гривен. А всего отдать банку за 15 лет нужно будет 1 800 000 грн.
Допустим, аренда такой квартиры обходится в 7 500 грн. Значит, из своего кармана заемщик на погашение будет тратить 2 500 грн в месяц.
Важно: это только при условии, что жилье будет сдаваться постоянно без простоев.
Интересно и то, что с годами арендная ставка может расти, что теоретически через 5-10 лет вообще избавит заемщика от затрат на погашение кредита за счет ежемесячной прибыли от аренды.
Даже если ставка на протяжении 15 лет не изменится, а жилье все это время будет постоянно сдаваться в аренду, то за время погашения заемщик из своего кармана потратит 450 000 гривен.
Тяжело обойтись без простоев, хотя в крупных городах спрос на съемное жилье есть всегда. Тут необходимо, чтобы сама квартира была интересна съемщикам. Это касается месторасположения, планировки, наличия всех удобств, качества ремонта и т. д.
Комментарии