В начале декабря некоторые российские СМИ сообщили: теперь жители многоквартирных домов не смогут повесить кондиционер или спутниковую антенну без одобрения других собственников. Ужесточаются якобы и правила использования чердаков и подвалов.
За разъяснениями aif.ru обратился к председателю комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрею Широкову. И выяснил: растиражированная новость — фейк, однако порядок в использовании общего имущества в домах наводить всё же надо.
Ничего без разрешения
Виталий Цепляев, aif.ru: Андрей Вячеславович, я действительно с 1 декабря не могу установить в квартире кондиционер, не спросив согласия соседей?
Андрей Широков: По закону вы не можете этого сделать уже больше 20 лет — с тех пор как в 2004 году был принят Жилищный кодекс РФ, 36-я статья которого посвящена общему имуществу. В это имущество входит и фасад дома, на котором вы размещаете внешний блок кондиционера. Но есть буква закона, а есть реальная жизнь. Поэтому мы видим огромное количество домов, увешанных кондиционерами и антеннами, словно новогодние елки — игрушками. Только в последние годы у нас начали строить жилые дома уже с ячейками под кондиционеры, чтобы эти устройства не портили фасад.
— Чем вообще жильцы вправе распоряжаться? Вот я, например, хотел бы хранить за пределами квартиры детские велосипеды. В доме есть пустые пространства, где, по идее, можно выгородить место и для великов, и для колясок…
— Использовать «пустые пространства» вы можете. Но — по решению собрания собственников вашего дома. Только оно вправе определить, какие помещения можно использовать так, чтобы это не мешало проходу, не нарушало требований пожарной безопасности. А самовольно поставить велосипед за порогом квартиры нельзя.
— Хорошо, а кладовочку где-нибудь на чердаке можно себе устроить?
— Если площади позволяют и если это не нарушит противопожарные требования — да, можно. Но, опять же, на это должно быть согласие других собственников.
Многоквартирный дом сегодня в подавляющем большинстве случаев — неуправляемый «колхоз» собственников.
— Андрей Широков
— А разбить огородик или цветник под окном я могу?
— С согласия общего собрания — да, как и в предыдущих случаях. Хотя мы видим, что огородики разбивают даже в мегаполисах, ни у кого не спрашивая. Например, у нас в доме на первом этаже живет бабушка, которая на пятачке под окнами своей квартиры подкармливает бездомных котиков. И там же она разбила клумбу. Многим соседям это нравится — красиво же! Но формально, поскольку земля может входить в состав общего имущества, на ее использование надо получить одобрение собрания собственников.
Неуправляемый «колхоз» собственников
— Вы все время отсылаете меня к некоему «высокому собранию». Но большинство жильцов в нашем доме друг с другом даже не знакомы. И живут по принципу «моя хата с краю».
— Это правда, многоквартирный дом сегодня в подавляющем большинстве случаев — неуправляемый «колхоз» собственников. Никто не понимает, что в доме творится. Поэтому надо этот колхоз привести к одному знаменателю, передав дом в доверительное управление управляющей организации.
— А разве сейчас управляющая компания домом не управляет?
— Сейчас она заключает с собственниками не договор доверительного управления, а договор подряда. Это разные вещи. По сути, ваша УК не управляет вашим домом, а лишь производит в нем те или иные работы. А надо сделать так, чтобы дом как объект недвижимости де-юре был передан в управление управляющей организации. И чтобы она там не просто лампочки вкручивала, а принимала все ключевые решения, которые ей доверят принимать собственники. В том числе о том, где разбить цветник, а где — хранить велосипеды, санки и коляски.
Мы в ТПП РФ предлагаем каждый многоквартирный дом сделать самостоятельным объектом недвижимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а не просто в кадастровые списки.
— Андрей Широков
— Какой юридической нормы для этого не хватает?
— Такой, что дом — а не квартиры по отдельности! — признаётся объектом недвижимости. Но для этого надо переформатировать всё жилищное законодательство. Сделать так, чтобы мы с вами реально владели долей дома — пропорционально площади квартиры, в которой проживаем. И вносили не «квартплату» (это понятие я бы вообще отменил), а плату за содержание принадлежащего собственнику имущества. Сегодня многие не осознают, что и дом, в котором они живут, и земля под домом — всё принадлежит им. Они считают, что им принадлежит только квартира, а всё остальное — забота властей. Как говорится, «я живу на первом этаже, и мне плевать, что крыша течет и лифт не работает». А так нельзя.
Хотя именно так у нас было и в советское время, когда всё имущество дома находилось на балансе государства. А когда в 90-е квартиры начали приватизировать, это имущество просто обнулили. Получился правовой казус: этой собственности сегодня нет ни на каком балансе! Например, в вашем доме поменяли лифт — хорошо. Но он как бы ничей. А надо, чтобы и у лифта, и у всего остального в доме был единый хозяин. Ответственный, рачительный, работающий на капитализацию этого дома.
— И что вы предлагаете?
— Мы в ТПП РФ предлагаем каждый многоквартирный дом сделать самостоятельным объектом недвижимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а не просто в кадастровые списки. Этот объект должен иметь свою стоимость и детальный, утвержденный собранием собственников, список общего имущества с оценкой степени его износа. Там должно быть учтено всё. Технические подвалы и чердаки; системы канализации, водо-, тепло- и электроснабжения; входная группа с домофоном и запирающим устройством; лестничные пролеты и лестничные площадки; мусоропроводы, лифты и лифтовые шахты…
Даже пластиковые окна, которые вы установили, не совсем ваши, потому что они — часть теплового контура дома.
— Андрей Широков
— А зачем мне всё это учитывать? Достаточно того, что я владею квартирой.
— Квартира (если не считать мебель, сантехнику, кафельную плитку, обои и пр.) — это просто кубометры воздуха. Фактически вы владеете только этим воздухом, всё остальное — общее имущество. Пол в квартире не ваш, потому что для соседей это потолок. Потолок тоже не ваш, ведь для кого-то он — пол. Несущие стены не ваши. И даже пластиковые окна, которые вы установили, не совсем ваши, потому что они — часть теплового контура дома. Да, на практике все люди окна меняют и никого не спрашивают. Но по закону на подобный ремонт надо получать разрешение общего собрания собственников.
Далее, каждый дом должен иметь свой расчетный счет. Для чего, спросите? Вот лишь один пример. Едете вы сейчас ночью по городу, вокруг красота — дома светятся новогодней иллюминацией, рекламными вывесками. Вопрос: а кто разрешил всё это повесить на дом? Собственника об этом спросили? А ведь он может сказать: «Хорошо, я разрешаю. Но это будет стоить столько-то. Внесите, пожалуйста, эту сумму на расчетный счет дома». И благодаря этим доходам может уменьшиться ваша «квартплата».
Комментарии