Перепланировка квартиры в панельном доме: как обойти несущие стены и другие полезные советы

Перепланировка квартиры в панельном доме: как обойти несущие стены и другие полезные советы

Для воплощения многих идей теперь не нужно получать предварительное разрешение, а выполненную ранее перепланировку в большинстве случаев (но не всегда) можно оформить постфактум. Это относится только к тем изменениям, которые не влияют на безопасность, а также на работу инженерных систем, не увеличивают нагрузку на перекрытие сверх допустимой, не затрагивают наружные ограждающие конструкции (фасад) и несущие стены в панельном доме. Завершив такие работы, вы можете просто сообщить о произведенной перепланировке в Мосжилинспекцию. После этого с вами согласуют время, в течение которого будет составлен соответствующий акт. Он и послужит основанием для внесения изменений в технический паспорт квартиры и поэтажный план.

Кроме того, теперь существует возможность использовать готовые варианты из каталога типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий. Он подготовлен автором проектов большинства домов в Москве — ГУП МНИИТЭП. Познакомиться с каталогом можно на сайте Мосжилинспекции. Наконец, отменено согласование проектов со всеми надзорными органами, кроме жилищной инспекции. Собственнику или нанимателю квартиры нужно представить в службу «одного окна» Мосжилинспекции минимальный пакет документов, и через 20 дней (этот срок увеличивается до 35 дней, если дом является объектом культурного наследия) будет выдано разрешение на перепланировку или дан мотивированный отказ.

Изменения, связанные с перепланировкой, можно условно разделить на четыре группы по степени необходимости прохождения через горнило экспертных заключений.

Что точно нельзя делать

Эти изменения при переустройстве и перепланировке совершенно недопустимы.

Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и др. Запреты относятся и к жилым, и к нежилым помещениям (например, подвалы, лестничные клетки, общие тамбуры и др.). Типичные примеры: установка в общем коридоре перегородки, перекрывающей доступ к электрощитку или пожарному шкафу; в квартире — устройство полов без звукоизолирующего слоя или с низкой шумоизоляцией. Не разрешается также закрывать газопровод панелями, замуровывать его в стенах и заделывать керамической плиткой. Газопровод должен быть доступен для осмотра и технического обслуживания.

Широко распространено и такое нарушение: часть вентиляционных коробов в кухнях типовых многоэтажных домов вырубают, чтобы сделать ниши для бытовой техники. Те, кто так поступает, в буквальном смысле слова перекрывают кислород жильцам квартир на нижних этажах. Сейчас довольно популярно создание квартиры-студии за счет сноса несущих стен (например, при объединении кухни со столовой или другими помещениями), что представляет существенную угрозу для соседей. Но самое опасное — превращение квартир на первых этажах в офисы и магазины: чтобы сформировать их пространство и объединить несколько помещений в одно, демонтируют несущие стены или колонны, на которые опираются расположенные выше этажи.
Переустройство помещения или смежных с ним помещений, при котором они в установленном порядке могут быть отнесены к категории непригодных для проживания. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, изложены в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, которое может привести к их разрушению. При сооружении новых потолков из ГКЛ приходится сверлить множество отверстий в потолочных плитах, то есть прочность последних в принципе должна уменьшиться. Как же быть? Внесем ясность: замена отделки потолков не является переустройством или перепланировкой. Такие отверстия не влияют на прочность перекрытия (их малая глубина обычно не превышает толщину защитного слоя арматуры железобетонных плит) и не разрушают всю конструкцию.Установка отключающих или регулирующих устройств в общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может влиять на потребление ресурсов в смежных помещениях. Например, нельзя монтировать повысительный насос для увеличения напора холодной воды. Аустановка терморегуляторов на подводке к отопительным приборам возможна в определенных случаях (в зависимости от схемы подключения обогревательного прибора к стоякам системы ЦО).

Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции. Возникает вопрос: можно ли установить в вентканал вентилятор? Да, причем вентилятор устанавливают в индивидуальный квартирный вытяжной канал, а не в «ствол» (весьма полезна конструкция вентилятора с обратным клапаном).Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (согласно расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов перегородками из тяжелых, размещении дополнительного оборудования в квартирах. Например, нельзя выровнять полы, различающиеся по высоте на 20 см, с помощью бетонной стяжки — она слишком тяжелая. Для этого придется выбрать другой вариант.

Перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы и веранды (даже если они будут остеклены и утеплены).
Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. В данном случае неизбежны различные проблемы: образуется участок сети с увеличенным гидравлическим сопротивлением, что недопустимо; так называемая обратная теплая вода (ее температура около 20-25 С) сливается в эту систему и охлаждает воду, идущую к соседям. Кроме того, вы рискуете залить расположенную этажом ниже квартиру, даже не заметив этого. Чтобы обнаружить утечку, придется вскрывать весь пол. Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. Это самое коварное положение. Правил и норм столько, что практически при любой самостоятельной переделке можно обнаружить их нарушения. Выход один — вести работы по утвержденному проекту, письменно оформив договор со строителями.

Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий).
Поясним, о чем идет речь. При ослаблении связей между сборными конструктивными элементами в местах их сопряжения (например, если повреждены соединения арматуры и закладных деталей стен и плит перекрытия) жесткость всего здания снижается. То же самое происходит при устройстве проемов в стенах-диафрагмах. Последние применяют в каркасно-панельных и каркасно-монолитных зданиях. Они представляют собой плоские вертикальные конструкции, которые отличаются небольшой толщиной, значительной высотой и длиной. Стены-диафрагмы работают как консоли, «защемленные» в конструкциях фундаментов. Их «тонкость» обманчива — о типе стены следует узнать в проектной организации. Стены-пилоны — это разновидность колонн. Они предназначены для восприятия вертикальной нагрузки, а в сечении представляют собой вытянутый прямоугольник. Ослабление сечения нагруженных элементов не допускается.

​​​​​​​Воплотить в жизнь многие идеи обустройства интерьера теперь можно, не получая предварительного разрешения, а сделанная ранее перепланировка квартиры в большинстве случаев (но не всегда) оформляется постфактум.
Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий). Это не значит, что во всех панельных домах придется устраивать фальшстены и фальшпотолки для размещения электропроводки. Согласно нормативам, можно прокладывать проводку в бороздах в штукатурном слое, в специальных коробах и трубах, в слое подготовки пола или в особых каналах и пустотах строительных конструкций. Обязательное условие: она должна быть выполнена из кабеля или представлять собой изолированные провода в защитной оболочке.
Устройство новых лоджий и террас на вторых и расположенных выше этажах.
Переустройство чердака, технического этажа.
Работы по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
Отметим, что переоборудование чердачного помещения под мансарду относится к реконструкции, а не к перепланировке и регулируется совсем другими нормативными правовыми актами. Кроме того, для такой реконструкции необходимо разрешение всех собственников помещений в доме, поскольку чердак относится к их общему имуществу.

Эти мероприятия не считаются переустройством или перепланировкой и не требуют документального оформления. По сути, к ним относятся изменения, которые затрагивают элементы жилища, не отображаемые на планах БТИ или не указанные в паспорте квартиры.

Косметический ремонт помещений (в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов, в частности, окон). Таким образом, теперь можно заменить старые оконные блоки новыми со стеклопакетами и не беспокоиться, что их цвет и рисунок переплета будут отличаться от первоначального.
Устройство (разборка) встроенной мебели (шкафов, антресолей, не образующих самостоятельных помещений; их площадь не подлежит техническому учету).
Замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству (например, отопительный прибор заменяют более современным, но такой же мощности, однако подобное мероприятие необходимо согласовать с управляющей компанией).
Установка наружных технических средств (антенн, кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов.
Остекление лоджий и балконов (кроме домов, отнесенных к объектам культурного наследия).
Перестановка бытовых электроплит в габаритах помещения кухни.
Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов(за исключением установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей). Например, газовую плиту можно переставить, только укорачивая газовую трубу или наращивая ее с помощью гибкого металлического шланга, который должен быть сертифицирован. Эти работы имеют право выполнять лишь сотрудники ГУП «Мосгаз». А вот полотенцесушитель в ванной комнате можно развернуть или перенести на другую стену (обогревательные приборы не показаны на плане помещения). Но перенос нагревательных приборов необходимо согласовать с управляющей компанией, чтобы не нарушить работу системы центрального отопления или ГВС. Переносить же газовую колонку из ванной допускается лишь в кухню или другое нежилое помещение, и выполняют это мероприятие только по проекту.

Самые свежие статьи о строительстве на нашем Telegram канале

Читайте также

Оставить комментарий

Вы можете использовать HTML тэги: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>