7 базовых стратегий инвестирования в недвижимость

Частные инвестиции в недвижимость предполагают два основных способа извлечения прибыли:

а) за счёт прироста капитала (т.е. разницы между ценой покупки и ценой продажи актива, которая появляется с течением времени);

б) за счёт сдачи объекта в аренду.

Как правило, владельцы недвижимости стараются зарабатывать обоими способами, однако стратегии инвестирования в недвижимость по-разному используют потенциал объектов и имеют свои нюансы. Перечислим самые основные.

1. Владение недвижимостью

Это, пожалуй, самая простая стратегия инвестирования, которой вольно или невольно придерживается любой собственник. Суть её заключается в том, чтобы приобрести жильё для проживания. Она основана на постепенном приросте стоимости недвижимости – за счёт общего роста цен на рынке и регулярного ремонта.

Во-первых, вложение денег в недвижимость позволяет «заморозить» средства, тем самым защитив их от инфляции. Во-вторых, у инвестора есть шанс заработать на перепродаже через много лет, когда цена подрастёт. Зачастую именно таким нехитрым способом люди сначала приобретают небольшую комнату, затем студию, потом 1-комнатную квартиру и т.д.

Такой подход вряд ли позволит вам заработать, но поможет снизить финансовую нагрузку при решении жилищного вопроса.

2. Купить и держать

Схожая инвестиционная стратегия предполагает покупку недвижимости в расчёте на повышение её стоимости по прошествии нескольких лет. Это долгосрочный план, рассчитанный на пять и более лет. Однако такая стратегия имеет свои характерные отличия от предыдущей:

• Во-первых, инвестор при таком подходе старается подобрать объект, который будет быстро дорожать сам по себе – будь то в результате модернизации близлежащей инфраструктуры, экономических изменений или других причин. Это не означает, что такая недвижимость не нуждается в ремонте, но ставка делается именно на рыночную динамику.
• Во-вторых, инвестор сам не живёт в приобретённой квартире, а, как правило, сдаёт её в аренду. Хотя доход от аренды здесь не является основным, он позволит покрыть часть расходов, а значит, в конечном итоге увеличит выручку от перепродажи объекта впоследствии.
• В-третьих, такой подход требует серьёзного анализа рынка, некоторого опыта, умения прогнозировать долгосрочные изменения на рынке и в то же время умения игнорировать краткосрочную динамику.

3. Сдача в аренду

Если предыдущая стратегия основана на заработке за счёт перепродажи, то данный подход больше фокусируется на сдаче помещения в аренду. В большинстве случаев жильё сдаётся на долгосрочный период (от нескольких месяцев до нескольких лет), однако частные инвестиции в недвижимость для посуточной сдачи в аренду позволяют извлекать наибольшую прибыль, хотя и требуют больше внимания к менеджменту.

В случае с посуточной арендой инвестор должен подыскать жильё вблизи аэропортов или железнодорожных вокзалов (откуда прибывает его основная клиентура); за жильём приходится постоянно следить – убирать, менять бельё, чинить и т.д. Внимание следует также уделить рекламе. А если подобных квартир у вас несколько, то вам может понадобиться помощник.

4. Покупка в строящемся доме

Другой способ заработать на приросте капитала – это вложиться на стадии строительства. Как правило, с проектной стадии до сдачи помещения в эксплуатацию недвижимость дорожает на 15-25%. Суть та же, что и в стратегии «купить и держать», но данный подход ориентирован на краткосрочный период. Несмотря на очевидные плюсы, у этой стратегии есть и недостатки:

• Строящийся объект невозможно сдавать в аренду, а значит, инвестор лишается некоторой части потенциальной прибыли.
• В период строительства вложенные деньги оказываются полностью «заморожены»: они защищены от инфляции, но их крайне сложно вывести.
• Строительство объекта может затянуться и тем самым нарушить планы вкладчика.
• Есть риск столкнуться с неблагонадёжным застройщиком.

5. Купил, отремонтировал, продал

Данная стратегия предполагает схожий подход, но без привлечения посредника в виде застройщика. Сначала инвестор покупает объект, находящийся в плохом состоянии (что позволяет приобрести его дешевле); затем вкладывается в ремонт помещения и, наконец, перепродаёт за бóльшую сумму. Операция будет успешной, если прибыль оказалась больше, чем средства, затраченные на покупку объекта, его ремонт и содержание.

Несмотря на кажущуюся простоту, этот подход довольно рискованный. Нет гарантий, что вы верно оценили потенциальные расходы (часто продавец старается маскировать недостатки помещения), предусмотрели ценовую динамику на рынке или правильно рассчитали время.

6. Покупка коммерческой недвижимости

Нередко частные инвестиции в недвижимость коммерческого назначения рассматривают как отдельную инвестиционную стратегию. Это связано с характерными особенностями данного сегмента рынка.

Коммерческие объекты приносят бóльшую прибыль от сдачи в аренду и снимаются на более длительный срок, что гарантирует некоторую стабильность. Однако и стоят они на порядок больше. Кроме того, управление такой недвижимостью требует больше сил и времени.

7. Пассивные инвестиции

Здесь можно выделить несколько подходов, но все они сводятся к одному – заплатить кому-то, кто будет управлять вашими инвестициями, и забыть об этом.

Например, вы можете выбрать трастовый фонд, занимающийся недвижимостью, который вложит ваши деньги (и деньги других вкладчиков) в выбранный им объект и будет выплачивать дивиденды.

В качестве другого примера можно назвать управляющие компании. В этом случае вы покупаете объект, управление которым передаётся оператору. Такая практика распространена на рынке коммерческой недвижимости и в гостиничной сфере (в Дубае, Лондоне, Нью-Йорке и др.). Поскольку редкий инвестор разбирается в отельном бизнесе или имеет средства на покупку целого отеля, застройщики часто предлагают индивидуальные номера на продажу. Хотя собственником такого номера выступает инвестор, гостиницей управляет оператор.

Само собой, управляющая компания забирает себе часть выручки инвестора. Кроме того, инвестор не может повлиять на политику компании. С другой стороны, именно в этом и заключается преимущество данной стратегии, которая позволяет получать полностью пассивный доход. Кроме того, этот подход незаменим при покупке недвижимости за рубежом – тех же гостиничных номеров или офисных помещений в центрах крупных городов Европы, США, Азии и т.п.