Уже к началу августа будет принят пакет законопроектов о применении эскроу в ИЖС. Государство явно форсирует этот процесс: ранее принятие планировали к осени. Впрочем, сделки с эскроу на ИЖС уже проходят, и даже построен первый дом с применением эскроу-счета. Это двухэтажный коттедж на 200 кв.метров в Казани, оформленный по программе семейной ипотеки.
Ожидается, что на проектную мощность новая схема выйдет за два-три года.
Сейчас возведение домов по подряду ведется за счет прямого получения денежных средств от клиента. В случае с эскроу создается специальный банковский счет, куда покупатель недвижимости вносит свои деньги и там они заморожены, пока аккредитованный подрядчик не сдаст дом.
С введением эскроу подрядчику нужно будет кредитоваться у банка, то есть брать ссуду под процент. Эти затраты подрядчик будет закладывать в стоимость дома. Таким образом, покупатель сам будет оплачивать свою безопасность.
Кому и зачем понадобилась новая схема?
Тему эскроу активно обсуждали и на MosBuild 2024, где прошла совместная конференция FORUMHOUSE и Open Village. Участники дискуссии сошлись во мнении, что рынок ИЖС станет более востребован с принятием закона об эскроу-счетах, который участники ждут уже в ближайшее время. Банки «вымоют» с рынка всех недобросовестных подрядчиков и самострой, уверен Дмитрий Мозговой, гендиректор компании Izburg.
А вот недавний пример из Татарстана, где компания собрала деньги, а стройку остановила на ранних этапах: у некоторых домов нет даже фундамента. Четверо подозреваемых задержаны: учредитель, двое управляющих и прораб застройщика «Таунхаусы и дома».
По данным МВД России, построить дома обещали в короткие сроки: 4-6 месяцев. Стоимость домов — от 3 до 10 млн.рублей. Но на деле договорные обязательства не исполнялись. По предварительным подсчетам, общий ущерб может превышать сто миллионов рублей.
Ведущий эксперт по загородной недвижимости АН “Этажи” Дмитрий Овечкин говорит, что сейчас множество клиентов не решаются купить загородное жилье, так как слышат отзывы о том, как подрядчики могут “кинуть”, взять деньги и не достроить, строить долго, и так далее.
К тому же, добавляет Овечкин, сейчас подрядчики нередко не выдерживают сроки, порой по вине контрагентов, которые поставляют материалы. Деньги от клиента подрядчики получают сразу, но если что-то по срокам “не срослось”, ответственность перекладывается на покупателя. С введением эскроу эта ответственность будет лежать полностью на исполнителях — подрядчиках или застройщиках.
Как подорожает стройка?
Все опрошенные FORUMHOUSE эксперты считают, что стоимость стройки объектов ИЖС по эскроу однозначно вырастет, вопрос лишь в том, до какой степени.
Активный переход на эскроу уже начался, в совокупности с грядущими налоговыми изменениями, думаю, цены на ИЖС еще вырастут, не менее чем на 15% с учетом инфляции и повышения налогов, — считает Елена Шабусова, основатель компании «Все Ипотеки».
— Возможно увеличение цен на загородные дома на 20-30%, так как застройщику придется привлекать дополнительные источники финансирования на период строительства дома с применением эскроу-счетов, — говорит Тимур Дасаев, креативный директор СК “Дачный Сезон”. Столь ощутимый рост он прогнозирует, ссылаясь на опыт “многоквартирки”.
В Сбербанке объясняют, что стоимость удорожания строительства будет напрямую зависеть от стоимости кредита подрядчика. Сейчас есть госпрограмма, которая реализуется при помощи ДОМ.рф, за счет которой кредит подрядчика на возведение частного жилого дома субсидируется. За счет программы ставка составляет 1% годовых. После завершения данной программы ожидается, что средняя ставка по кредиту подрядчика будет составлять от 6% годовых (при этом средний срок строительства ИЖС 4-6 месяцев, что говорит о реальной ставке в 2-3% на объект). Соответственно, стоимость удорожания будет коррелировать со ставкой по кредиту и временем постройки дома.
Добровольно или обязательно?
Сейчас использование счетов эскроу не является обязательным. Но, нельзя исключать, что с течением времени правительство может решить сделать схему обязательной для финансирования всех объектов ИЖС, так же, как сейчас в стройке многоквартирного жилья.
В Сбере прогнозируют, что изменение ситуации на рынке будет происходить аналогично тому, как менялся рынок долевого строительства в рамках 214-ФЗ, и что в конечном итоге принцип расчетов по многоквартирным и частным домам будет идентичен – через счета эскроу. Этот механизм уже прозрачен и понятен как для покупателей, так и для застройщиков, поэтому в банке ожидают, что и в ИЖС он также встроится в рынок.
Ставка на скорость
Государство заинтересовано в постепенном уходе от стихийной застройки хозспособом к комплексной, которая даст высокий ежегодный объем ввода жилья. Для этого предлагается применять кластерный подход с комплексным развитием территорий, обеспеченных инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, внедрением типовых проектов домов. Например, в Московском регионе сейчас реализуются порядка 10 кластеров ИЖС: это крупные территории порядка 100 га, обеспеченные коммуникациями.
Малоэтажный рынок интересен девелоперам массового многоквартирного строительства, среди них ПИК, ЛСР, Самолет, ФСК и другие. Компании приобретают производственные мощности для выпуска типового малоэтажного жилья.
Комментарии