С июля на национальном рынке новостроек грядут важные перемены: программа семейной ипотеки может быть пересмотрена. На смену универсальной ставке приходит дифференцированный подход, который уже сейчас вызывает бурные дискуссии. Пока окончательные параметры не утверждены, эксперты и участники рынка строят прогнозы, пытаясь понять, кто выиграет, а кто останется за бортом. Однако нет сомнений, что дифференцированная ставка без адекватного повышения лимитов больнее всего ударит именно по Москве.
В российском медийном пространстве обсуждаются несколько вариантов. Во-первых, для семей с одним ребёнком ставка может вырасти до 10–12% вместо нынешних 6%. Во-вторых, для семей с двумя детьми сохранится ставка в 6%. В-третьих, для многодетных семей, в которых трое и более детей, предоставят самые выгодные условия — 4%.
Кроме этого, в кулуарах обсуждается возможность введения отдельной схемы для родителей, не состоящих в официальном браке, со ставкой 8–9%. Неизменным пока остаётся лимит для Москвы — 12 миллионов рублей, что на фоне столичных цен выглядит весьма скромно.
Как отметила директор по маркетингу компании Plus Development Екатерина Наливайко, рынок находится в состоянии неопределённости. Ожидаются как кратковременные всплески активности, так и возможное охлаждение спроса. «Дифференцированная ставка без адекватного повышения лимитов может стать серьёзным вызовом для девелоперов», — полагает эксперт.
«Что найдём, а что потеряем после корректировки программы семейной ипотеки?» — этот вопрос сегодня волнует всех. После объявления о грядущих ограничениях в феврале 2026 года рынок пережил настоящий бум, но сейчас ажиотаж спал. Тем не менее, в июне возможен всплеск спроса на 15–20%, так как семьи с одним ребёнком стремятся закрыть сделки до вступления изменений в силу.
По прогнозу Наливайко, наибольший интерес будет прикован к сегменту 2–3-комнатных квартир. Покупатели будут стараться «взять на вырост». Основными направлениями спроса станут Новая Москва, юго-запад, север и северо-восток столицы — развивающиеся районы с проектами комфорт- и бизнес-класса.
Однако во втором полугодии 2026 года общий объём выдач семейной ипотеки в Москве может снизиться. Основной удар придётся по семьям с одним ребёнком: их доля в сделках рискует сократиться с 40% до 15–20%, так как многодетных семей среди покупателей пока не более 7%.
Ключевой вопрос — лимит кредитования. В условиях, когда средняя стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке Москвы уже превышает 19 миллионов рублей, лимит в 12 миллионов выглядит архаично. Застройщики давно требуют его повышения.
«Поскольку в старой Москве на семьи с детьми приходится около 80% покупателей в классе «бизнес-лайт» и примерно 85% – в массовом сегменте Новой Москвы, дифференцированная ставка нанесет мощный удар по крупнейшей аудитории застройщиков», — заметила Наливайко. Но если лимит повысят с 12 млн хотя бы до 18 млн рублей, то, по ее мнению, тысячи семей смогут купить просторные квартиры на сравнительно комфортных условиях. Даже если семейная ипотека будет стоить 10-12% для пар с одним ребенком. Эти условия все равно лучше рыночного кредита.
По мнению эксперта, сама по себе дифференцированная ставка, без дополнительных опций, больно ударит именно по Москве: дорогое жилье и ограничение по возрасту для пар с двумя детьми (возраст одного ребенка не должен превышать 7 лет) делают аудиторию программы в столице просто мизерной.
На текущий момент, как подсчитали в Центре финансовой аналитики «Сбера», в столице РФ с помощью семейной ипотеки можно купить лишь малогабаритную квартиру площадью 38,2 кв. м – с учётом нежилых площадей это однокомнатная квартира. И то, чтобы найти такой вариант нужно потратить много времени. Нововведения, скорее всего, еще больше снизят в Белокаменной доступность льготных жилищных кредитов.
Июльские изменения уже сейчас влияют на рынок: семьи спешат оформить ипотеку, а застройщики пересматривают свои продуктовые линейки. Однако для того, чтобы рынок смог предложить заметный объём доступного семейного жилья, потребуется время. По мнению аналитиков, масштабные изменения мы увидим не ранее 2027–2028 годов.
Комментарии