Строительный бизнес всегда был наиболее прибыльным и востребованным во всех отраслях человеческой деятельности. Даже в условиях нестабильных цен на недвижимость и спада экономики, строительные компании оставались на плаву. И наиболее успешными были те компании, которые выполняли взятые на себя обязательства в срок. Каждый строитель и проектировщик знает, что сроки строительства в значительной доле зависят от скорости получения разрешений от разных инстанций, а также какую роль в этом играет ситуационный план участка застройки.
Как ситуационный план приходит на помощь строительству для прохождения разрешительной комиссии и получения инвестиций, с нами поделились Киевская фирма Геотоп и геодезическая компания в Днепре. В этой статье использованы материалы семинаров по земельному и строительному законодательству, в том числе последние изменения порядка получения разрешительной документации и новой классификации объектов строительства.
Что такое ситуационный план?
Ситуационный план – это подробная карта участка и прилегающей территории с указанием всех объектов, имеющих значение для планируемых действий с этим участком. На ситуационном плане отображают:
-
окружающую застройку (жилые и общественные здания);
-
общественную и коммерческую инфраструктуру (школы, больницы, магазины, торговые центры, банки, службы быта и т.д.);
-
транспортную развязку (железные дороги, автотрассы, остановки, парковки);
-
промышленные зоны и производственные предприятия;
-
линии коммуникаций (электричество, водоснабжение, газ, теплотрассы, линии связи) и места возможного подключения к ним;
-
охраняемые природные и исторические объекты и территории;
-
топографические особенности участка и прилегающей местности.
По своей сути, ситуационный план – это тот же топографический план местности, выполненный в масштабе 1:2000 или 1:500, но более подробный. Для его составления используют те же самые геодезические приемы и приборы, что и для обычной топографической съемки.
В зависимости от того, где планируется строительство – в городе или за его чертой, — ситуационный план может содержать и некоторые дополнительные технические и природные факторы, которые мы рассмотрим ниже.
Ситуационный план для строительных работ в городской черте
Чтобы получить разрешение на начало проектно-строительных работ в городе, необходимо получить целый ряд разрешений от городских инстанций, таких как управление архитектуры и градостроительства, органы городской и районной исполнительной власти, коммунальные и санитарные службы, организации по охране окружающей среды, исторического и культурного наследия, пожарная служба и т.д. Каждая из этих организаций, прежде чем принять решение, должна получить представление о том, в какой обстановке планируется строительство. Эту информацию и содержит в себе ситуационный план.
Для строительства в условиях плотной городской застройки существуют определенные санитарные нормы, в том числе уровень инсоляции и продолжительности естественного освещения для будущего здания и окружающих построек. Также существуют нормы минимального допустимого расстояния между постройками различного назначения. Поэтому на ситуационном плане также указывается этажность близлежащих построек и расстояние от них до объекта строительства, а также наносятся оси планируемых зданий.
Для строительства на исторических территориях города проводится визуально-ландшафтный анализ еще до начала проектных работ. Поэтому очень важно, чтобы ситуационный план содержал в себе параметры всех исторических памятников вблизи участка будущей застройки.
И конечно, для городской застройки существуют нормы баланса зеленых насаждений, а также мест для хранения автотранспорта (автостоянок). Все это должно быть учтено в ситуационном плане для получения разрешения на начало проектных разработок. Некоторые учреждения могут потребовать отображения на ситуационном плане и других дополнительных факторов, поэтому все нюансы лучше выяснить до начала топографической съемки.
Ситуационный план для загородного строительства
Для проектирования загородных построек необходимо получения разрешения от большинства тех же инстанций, но здесь на ситуационном плане большую роль играет роза ветров, транспортная инфраструктура и линии коммуникаций. Роза ветров необходима для того, чтобы понимать, к примеру, как строительство промышленного комплекса отобразится на экологии близлежащих населенных пунктов и природных зон. И наоборот, будет ли воздух коттеджного поселка подвержен загрязнению от находящегося поблизости завода, свинофермы или свалки бытовых отходов.
Наличие хорошей транспортной развязки, линий снабжения и коммуникаций в городе не вызывает вопросов. Совсем иначе обстоит дело за его пределами. Подробный ситуационный план поможет рассмотреть необходимость и варианты прокладки новых путей сообщения, снабжения и коммуникаций.
Другие области применения ситуационного плана
Не только проектно-строительные работы нуждаются в ситуационном плане. Он требуется и для получения разрешения на ведение определенных видов производств и фермерского хозяйства на земельных участках. Масштабные реконструкционные работы также требуют наличия ситуационного плана.
Хорошую службу несет ситуационный план и на рынке недвижимости. Здесь он может с наилучшей стороны преподнести земельный участок или объект строительства для их успешной продажи.
Выводы
Любой строительный проект нуждается не только в разрешительной документации, но и в экономическом обосновании. Ситуационный план позволит провести точные расчеты экономических показателей будущего объекта, в том числе расходы на дополнительные строительные и инженерные работы на участке застройки. Наличие ситуационного плана дает подробнейшую информацию и для будущих инвесторов проекта. Поэтому можно сделать вывод, что ситуационный план является важнейшей составляющей для продвижения строительного бизнеса — как со стороны разрешительной системы государства, так для привлечения частных инвестиций.
Комментарии