На национальном первичном рынке жилья продолжает набирать силу тренд на сокращение метража. Сегодня, по подсчетам аналитиков, средняя площадь квартир, продаваемых в РФ, составила 44,5 кв. м, хотя пять лет назад, в марте 2021-го, она была почти на четыре «квадрата» больше (48,4 кв. м). Тенденция на уменьшение площади лота в новостройках, за исключением Москвы, продолжится и в этом году, уверены эксперты.В январе–феврале этого года средняя площадь реализованной квартиры на первичном рынке РФ снизилась до 44,5 кв. м, что на 3,4% меньше, чем годом ранее, подсчитали аналитики ЦИАН. По их данным, падение ускорилось по сравнению с прошлогодними показателями, когда сокращение за весь 2025 год составило 2%.
Сильнее всего средний метраж уменьшился в Омске и Самаре — на 9,1%, до 50 кв. м. В Казани средняя площадь купленной квартиры уменьшилась до 44 кв. м, в Нижнем Новгороде — до 47 кв. м. Самые маленькие лоты по традиции реализуются в городах — спутниках мегаполисов (Коммунаре, Кудрове, Химках и Михайловске).
Интересно, что Москва стала исключением: в Белокаменной средняя площадь проданной квартиры, по оценке ЦИАН, выросла на 2%, до 53,2 кв. м. Это объясняется запретом на строительство жилья площадью менее 28 кв. м, действующим в столице с августа 2024 года. Запасы микроквартир постепенно исчерпываются, их доля в экспозиции сейчас составляет 9,1%. Росту среднего метража в столице также способствует увеличение доли высокобюджетного жилья на рынке.
— Традиционное расхождение между столичным и общероссийским рынками подтверждают актуальные данные: несмотря на единый вектор снижения средней площади лота, масштаб сокращения в Москве существенно меньше, чем в целом по стране, — сообщила «МК» начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой» Елизавета Родина. — На первичном рынке столицы в первые два месяца года зафиксировано не только меньшее количество сделок, но и меньшая доля ДДУ с ипотекой. Именно этот фактор влияет на среднюю площадь лотов: среди ипотечных покупателей много «родителей-инвесторов», которые приобретают квартиры на будущее для детей. В такой сделке ориентируются прежде всего на минимальный бюджет, доступный по льготной ипотеке, а не на параметры дополнительного комфорта.
В Москве, по мнению эксперта, спрос формируют покупатели, нацеленные на осознанный выбор места проживания, а не на вынужденное приобретение жилья из-за ограниченности предложения или бюджета. Отсюда возникают устойчивые требования к характеристикам объекта: развитость городской инфраструктуры, транспортная доступность, а также качество самой квартиры: планировочные решения, отделка, функциональность пространства.
Указанная закономерность отчетливо прослеживается в сегментном разрезе: в массовом сегменте (комфорт- и экономкласс) средняя площадь сделки, по расчетам Родиной, выросла на 2%: с 42,4 кв. м в 2025 году до 42,9 кв. м в январе–феврале 2026 года. Рост обусловлен стремлением покупателей данного сегмента к улучшению жилищных условий. А в бизнес-классе, напротив, средняя площадь сделки сократилась на 2%: с 54,8 кв. м в 2025 году до 53,7 кв. м в январе–феврале 2026 года. Снижение отражает оптимизацию бюджета покупки за счет выбора более компактных, но качественных планировок с развитой внутренней инфраструктурой жилого комплекса.
Премиум-класс демонстрирует наиболее выраженное сокращение, –5,5%: с 94,6 кв. м в 2025 году до 89,4 кв. м в январе–феврале 2026 года. Динамика указывает на смещение приоритетов покупателей в пользу локации, архитектурной концепции и уровня сервиса, причем покупатели готовы уменьшить метраж ради доступности бюджета.
По мнению аналитика Freedom Finance Global Владимира Чернова, метраж на российском рынке новостроек снижается по нескольким причинам: «При цене «квадрата» около 215 тыс. руб. и средней зарплате 112,5 тыс. руб. самый простой способ сделать покупку доступнее — это уменьшить площадь квартиры. Это системная реакция спроса на подорожание жилья».
Вторая причина — инвестиционный спрос. Малые лоты проще сдавать в аренду и быстрее перепродавать. Учитывая это, инвесторы концентрируются именно в сегменте студий и однокомнатных квартир. Девелоперы подстраиваются под их потребности и увеличивают долю компактного жилья в новых проектах.
Как полагает заместитель директора по разработке продукта ГК «А101» Павел Брызгалов, снижение средней площади новостроек — результат сложной комбинации рыночных стратегий и регуляторных изменений. С одной стороны, девелоперы действительно вынуждены удерживать «низкобюджетный вход» в условиях дорогой ипотеки, насыщая портфели микролотами. Однако пока одни застройщики делают ставку на масс-маркет с минимальным метражом, другие девелоперы сознательно увеличивают долю многокомнатных квартир, жертвуя сиюминутной маржинальностью ради формирования семейных районов и долгосрочной ликвидности.
Коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко считает, что снижение метража в новых квартирах однозначно можно считать долгосрочным трендом. Средняя площадь продаваемого жилья постепенно снижается последние несколько лет. Помимо названных выше причин влияние на тенденцию оказывают ограничение доступности рыночной ипотеки и стремление покупателей сохранить комфортный для себя бюджет сделки. «Можно сказать, что сокращение метража стало следствием адаптации девелоперского продукта под текущий спрос. Во многих проектах сейчас доля студий и компактных однокомнатных лотов может занимать до 40%. Покупателю проще выбрать более компактную квартиру, чем пытаться найти дополнительные средства и увеличить бюджет покупки. Зато они смогут купить жилье уже сейчас, а не ждать лучших времен», — заметила девелопер.
— Ключевым фактором для долгосрочного тренда выступают и нормативные ограничения. С 2024 года в Москве и Санкт-Петербурге действует запрет на строительство студий и «однушек» площадью менее 28 кв. м, — добавил Павел Брызгалов. — В 2025 году этот стандарт вступил в силу в Московской области, а с 2026-го аналогичные требования пришли и в Ленинградскую область. Распространение нормативов минимального метража на новые регионы станет одним из ключевых факторов развития данной тенденции.
«Первичный рынок жилья постепенно меняет структуру. Продажи смещаются в сторону более компактных квартир, а средний чек удерживается не за счет снижения цены за метр, а за счет уменьшения жилплощади», — подчеркнул Чернов. По его прогнозу, в ближайшие полгода-год при текущих ставках и ценах девелоперы будут и дальше увеличивать долю малогабаритных лотов, чтобы поддерживать продажи. Разворот возможен только при значительном снижении ипотечных ставок и росте реальных доходов населения, а пока рынок адаптируется через сжатие метража, а не через снижение цен», — заключил аналитик.
Комментарии