Утро, ароматный кофе, выходной солнечный день. Это именно тот момент, когда большинство горожан, наблюдая из окна многоквартирного дома за городской суетой, невольно задумываются о том, как могло бы пройти это утро в тихом месте на природе. Там, где свободно и глубоко дышится, где можно расправить плечи и сбросить тяжесть нависших стен, где приятно остаться наедине со своими мыслями и можно бесконечно смотреть из окна на зеленый пейзаж до самого горизонта. В такие моменты обычно вырисовывается картина семейного дома на просторном участке земли, в окружении леса, недалеко от водоема с кристально чистой водой.
Это первый шаг, который запускает процесс поиска комфортной среды обитания за городом, а потом и приобретения загородной недвижимости. Кто-то делает реальные шаги навстречу мечте раньше, кто-то позже, но всегда на этом пути стоит опираться на критерии, которые помогут вам найти именно то, что ищете.Рынок загородной недвижимости (конкретнее, земли под строительство дома) никогда не стоит на месте: меняются законодательство и коммерческие условия, но на протяжении лет он отражает четкую тенденцию: безусловный спрос, который стабильно растет на 1−2% в год.
Из чего складывается цена на земельный участок?
Главным критерием является удаленность от мегаполисов, самые востребованные земельные участки находятся в радиусе 10−30 км от больших населенных пунктов. Исходя из этого параметра составляется оценочная стоимость земли на первичном рынке, которая на сегодняшний день искусственно удерживается на высоком уровне, большими игроками: девелоперами и землевладельцами. У них в свою очередь завышенные ожидания и собственное представление о стоимости активов.
Рынок недвижимости устроен таким образом, что каждое последующее звено в цепочке между землевладельцем и покупателем, увеличивает начальную стоимость актива.Агентства недвижимости, риэлторы, брокеры и свободные агенты, выступают в качестве посредников в последующих сделках, что в итоге приводит к увеличению стоимости недвижимости. Покупатель, который приобретает недвижимость не напрямую у собственника, в 90% случаев покрывает и коммерческий интерес посредников. Лишь в 10% случаев агенты получают свои комиссионные с собственника недвижимости, такую систему поощрения применяют на западе.
На первичном рынке недвижимости, собственник отталкивается от кадастровой стоимости объекта, которая закреплена в службе государственного реестра. Данная система оценки введена с одной целью: увеличить налоговую нагрузку на землевладельцев, фактического обоснования она не имеет. Большинство собственников, имея в своих активах земельные наделы 5,10 и более гектар, пытаются продать их инвестору или девелоперу под дальнейшее создание коттеджного поселка. Но каждый землевладелец должен быть готов к тому, что реальная цена за его участок может быть на 20%-30%, а то и 40% ниже ожидаемой, в связи с тем что коммерческий интерес инвестора основан на полезной площади, а не на общей площади все лота.
Девелопер руководствуется только фактическими аспектами каждого земельного участка, действительными на сегодняшний день, в прагматичной оценке активов нет места абстрактным ожиданиям или прогнозам дальнейшей выгоды, только реальные цифры и данные.
Для подготовки земли под коттеджный поселок, объем инвестируемых средств варьирует от 30% до 100% изначальной стоимости лота, что существенно увеличивает срок окупаемости вложений. По этой причине на вторичном рынке недвижимости динамика появления коттеджных поселков существенно замедлилась. Крупные девелоперы, которые имеют в своих активах большие лоты земельных участков, пытаются избавиться от них, чтобы обеспечить свои текущие проекты финансированием. Некоторые находят выход из ситуации, вступая с землевладельцем в партнерские отношения. Они инвестирует собственные средства в подготовку участка под будущий проект коттеджного поселка. Проводят самые необходимые работы: строительство дорог (их стоимость может достигать 1/3 от цены участка), подготовку зон общего пользования и доступа к коммуникациям, ограждение периметра участка. Данные меры позволяют выводить продукт на вторичный рынок с наименьшими затратами и увеличивают стоимость земли от 3 до 5 раз в среднем.В счет инвестируемых средств, девелопер получает объем полезной площади, равной инвестируемым средствам. В итоге землевладелец может рассчитывать на ожидаемую прибыль от продажи участков будущим жителям коттеджного поселка. Срок реализации таких проектов до 6 месяцев, 70% участков в готовом коттеджном поселке продаются в течении 1−2 лет.
Такой вид партнерства позволяют землевладельцам получать прибыль с активов в кратчайшие сроки, ведь многие из них годами не могут продать свою собственность, а некоторые участки стоят на продаже более десяти лет.
Как правильно выбирать земельный участок?
Для начала стоит определить цель приобретения загородной недвижимости: постоянное проживание или сезонное. Это основа, которой вы будете придерживаться в своих поисках.
Самые основные критерии выбора:
Удаленность от города.
Качество дороги, доступность в любое время года.
Наличие коммуникаций: электричество, вода, газ, водоотведение.
Не менее важные:
Окружающая среда: лес, водоем, качество воздуха, данные о грунте.
Трафик на основных магистралях по нужным вам направлениям.
Отсутствие производств или свалок.
Доступ к необходимой вам инфраструктуре: медицинским и образовательным учреждениям, продуктовым магазинам и торговым площадкам, развлекательным центрам.
Степень застройки коттеджного поселка, наличие строительного подряда, безопасность района и благоустройство зон общего пользования.
Правильно выбранный земельный участок станет залогом комфортного проживания в будущем загородном доме. Поэтому всегда стоит руководствоваться логикой и не пренебрегать интуицией.
Комментарии